セカンドブリューでは不動産投資で収入UPと所得税対策などの節税をご提案しております。
医師など収入の高い方は節税をしないと毎年の税金がたいへんです。
数年で数千万円単位で節税が期待できる為、是非ご検討いただければと思います。
まずはお気軽に無料相談会にご参加ください。
個人で取得した物件を後々法人に移行することで節税する事が出来ます。
またそもそも新設法人での購入も可能です。
法人の設立や税理士の紹介なども出来ますのでお気軽にご相談ください。
不動産投資は所得税を抑える事が出来る理由とは?
建物減価償却費によって所得税を抑える事が出来ます。
例えば5000万円の償却資産を5年間で償却する場合
単純計算で毎年1000万円分所得から控除する事が出来ます。
最近は新築アパートの不動産投資を節税対策として
販売するケースが多いみたいですが、結論から申し上げて節税には全然向きませんのでご注意ください。
また次の記事内のような営業トークの物件は危険なので見極める必要があります。
新築アパートを検討する際に気を付ける点とは?
ここでは簡単に確認できるポイントを紹介します。
・家賃相場と築5年後の家賃相場
賃貸用ポータルサイトで検索条件などをかければ確認出来ます。例えば購入物件よりも広いのに家賃相場は低い場合はかなり危険ということになります。
また築5年後の家賃相場も調べることで中期的な利回りの予測が出来ます。
・物件掲載数
購入物件の駅にどのくらいアパートの掲載があるのか。一見、掲載数が多いとライバルが多いので客付けが困難と思いがちですが、掲載数が多い方が需要も多く入居付けが楽なケースは多いです。逆に掲載数が少ないと家賃相場の想定をする上でも難易度が上がります。
・管理会社は予めある程度は決めておくべき
駅周辺の不動産会社など、ある程度管理会社は決めておいた方が良いです。
そこにヒアリングすることも重要となります。
セカンドブリューでは不動産投資を始めるにあたり個別面談を行います。
お客様の不動産投資の目的、希望、目標といった内容をお聞かせいただき達成するために最適な投資プランを提案しております。
「自社製品だからこれが良いんです」といった押し売りではなく、失敗しない為に無駄のない物件や融資などをご提案致します。
お気軽にご参加ください。
例えば年収2000万円の方で所得税、住民税の合計がおよそ600万円だとします。
不動産投資で建物の減価償却費が3000万円の5年償却が出来れば5年間の節税で還付される金額は合計3000万円にもなります。
※物件の金額、構造、築年数などによって変動します
1都3県(東京、埼玉、千葉、神奈川) いわゆる首都圏の中心部と地方都市部と比べた場合、出口戦略を考えた場合、首都圏にお住まいの方は、やはり首都圏の物件を購入すべきです。
名古屋の方が名古屋の物件、大阪の方が大阪の物件を購入する分には全く問題がないのですが、首都圏の方は首都圏で購入する方が売却時に何かと便利です。
理由をいくつか挙げると
・土地勘が付きやすい
・購入顧客数が多い
・金融機関が多い
etc
やはり遠方よりも近場の方が何かと利があります。
不動産投資で危険といわれるもの
それは低利回り新築アパートの不動産投資です
(相続対策などの節税の場合は除きます)
基本的な考え方ですが、不動産投資で重要なのは
1、出口戦略(売却の想定)
2、購入物件でのキャッシュフローの確保
簡単にはこの2点です。
最近流行っている、地方都市を含めた新築アパートは上記の2点をなかなかクリア出来ず危険な場合があります。
そもそも新築アパートは相続税対策としては効果が高いですが長期保有しないと元は取りづらい投資です。
例えば新築時1億円の物件が5年後には8000万円位なってしまうことも少なくありません。
これは家賃の下落に伴う値下がりになります。
つまり1、出口戦略が見えづらくなってしまいます。
また利回りは最低でも7.5%~8%はないとキャッシュフローが出なくなってしまいます。(融資金利が1.5%前後の場合)
よく相談されるのが物件の利回りが6.5~7.0%で融資金利が2.5% これだとイールドギャップが4%ちょっとになってしますので直ぐに賃貸経営が破たんしてしまいます。
以上の理由から危険な不動産投資の可能性が高くなるのです。
新築アパート建築で昔からある家賃保証、一括借り上げですが地方の一部では借り上げ賃料の引き下げや解除などによって裁判などにも発展しているようです。
そもそもなぜ引き下げや解除などが起こるのでしょうか?
それは賃貸需要と供給量バランスや賃料設定に大きな間違いがある為です。
昨今のケースでは賃料設定が高すぎるのが多いと思います。
例えば同じ立地で
①新築 家賃80,000円
②新築 家賃90,000円
③築10年家賃60,000円
④シェアハウス 家賃80,000円
上記の場合で入居が付きやすいのは①と③だと思います。
②や④の物件で借り上げの解除などのトラブルに貼ってするケースが多いようです。
不動産投資会社を見極める方法、それは、、、
一部のお金が余りまくっている方の節税の場合を除き、下記のような物件を紹介された場合、その業者、会社とは付き合わない方が良いと思います。
理由は儲からないからです!!
1、地方都市を含めた新築アパートで利回り6%台以下(家賃設定が相場よりも高い場合も含みます)
2、都心の新築、築浅ワンルームマンション投資
3、新築シェアハウスの仲介
4、難あり地方RC物件(空室が多い、古い、立地が悪いなど)
上記のケースで共通しているのは売却時に苦労する出口戦略が見えづらいという点です。
詳しくはお気軽にお問合せ下さい。
不動産投資を始める前に必要な事
それは信頼できる不動産会社を見つける事と言っても過言ではありません。
お客様から、よくこんなことを言われます
・大手だから安心
・ネットでこの会社は安心と書いてあった
・上場しているから
・オフィスが大きかったから
こんな理由で選ぶと危ないかもしれません。
先日こんな広告サイトをネットで見たのですが、その内容は信頼できる不動産投資会社ランキングというものでした。
我々の同業界なので知っている会社もあるのかな?と興味本位で読んでいたのですが、ランキングの上位はすべて新築アパートと新築区分マンションの自社開発、販売の会社でした。
正直、信憑性を疑いました。
大事なのは会って話してみることだと思います。
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