不動産投資は所得税を抑える事が出来る理由とは？
建物減価償却費によって所得税を抑える事が出来ます。

例えば5000万円の償却資産を5年間で償却する場合
単純計算で毎年1000万円分所得から控除する事が出来ます。

最近は新築アパートの不動産投資を節税対策として
販売するケースが多いみたいですが、結論から申し上げて節税には全然向きませんのでご注意ください。
また次の記事内のような営業トークの物件は危険なので見極める必要があります。

新築アパートを検討する際に気を付ける点とは？
ここでは簡単に確認できるポイントを紹介します。
・家賃相場と築5年後の家賃相場
賃貸用ポータルサイトで検索条件などをかければ確認出来ます。例えば購入物件よりも広いのに家賃相場は低い場合はかなり危険ということになります。
また築5年後の家賃相場も調べることで中期的な利回りの予測が出来ます。

・物件掲載数
購入物件の駅にどのくらいアパートの掲載があるのか。一見、掲載数が多いとライバルが多いので客付けが困難と思いがちですが、掲載数が多い方が需要も多く入居付けが楽なケースは多いです。逆に掲載数が少ないと家賃相場の想定をする上でも難易度が上がります。

・管理会社は予めある程度は決めておくべき
駅周辺の不動産会社など、ある程度管理会社は決めておいた方が良いです。
そこにヒアリングすることも重要となります。

都内のシェアハウス不動産投資の被害についてはネットニュースでも話題になっていますね。
なぜシェアハウスは失敗してしまったのでしょうか？
今回トラブルは、販売、運営をしている会社が行っていた家賃保証制度の継続が出来なくなり、オーナーは銀行への返済が出来なくなってしまったというのが事の内容でした。
そもそも普通の１Rの相場よりも高い賃料設定がされているわけですから普通に考えれば怪しい投資ですよね。。
これはシェアハウスだけに限った話ではありませんが新築アパートなどで問題になるケースは”販売会社が利益を取りすぎている”に尽きると思います。
過度な利益を追求するために販売価格は上げなくてはならず、その結果や想定家賃は相場よりも明らかに高い設定になり、営業力でその価格で販売されていく…これが現実に起こっていることなんですよね。
いま、この時、新築アパートなどを検討している方は、一度当社にご相談ください！
その物件が投資として大丈夫か無料診断いたします。

不動産投資を始めるうえで大切なことは目標設定をすることです。
この目標設定を間違えると、例えば複数棟の物件を購入希望の場合に買い進めることが出来なくなる場合もあります。
また、不動産投資の目的はお客様によって異なります。
節税目的の方にキャッシュフロー重視の提案をしても意味がありませんし、無駄に投資リスクを増やすことにもなりかねません。
セカンドブリューではお客様の目標設定からご希望を聞くところからスタート致します。
お気軽にご相談ください。

例えば土地4000万円建物6000万円 合計1億円の木造アパート（築22年）を購入するとします。
建物6000万円に対して減価償却期間が4年間
毎年6000÷４＝1500万円の減価償却費を所得から控除する事が出来ます。
税率が所得税４０％、住民税１０％の計50％の場合
毎年1500万円×５０％＝750万円の節税効果を減価償却によって得る事が出来ます。
上記の場合4年間の合計では3000万円になります。

※実際には購入不動産から生じる賃料収入を含めて計算する為還付金額や実効税率は変動します。

不動産収入も増える為、増収と節税の両方に効果的です。

課税される所得金額
税率
控除額
195万円以下
5％
0円
195万円を超え 330万円以下
10％
97,500円
330万円を超え 695万円以下
20％
427,500円
695万円を超え 900万円以下
23％
636,000円
900万円を超え 1,800万円以下
33％
1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下
40％
2,796,000円
4,000万円超
45％
4,796,000円

不動産の価格と銀行融資は深くかかわっていると思います。
昨今の不動産価格の上昇にはオリンピック需要だけではなく金融緩和が大きいと思われます。
では今後はどうなるのか？
不動産投資に対する銀行融資は緩和される可能性は低いと思いますので下がる傾向にあるかもしれません。

１都３県（東京、埼玉、千葉、神奈川）　いわゆる首都圏の中心部と地方都市部と比べた場合、出口戦略を考えた場合、首都圏にお住まいの方は、やはり首都圏の物件を購入すべきです。
名古屋の方が名古屋の物件、大阪の方が大阪の物件を購入する分には全く問題がないのですが、首都圏の方は首都圏で購入する方が売却時に何かと便利です。
理由をいくつか挙げると
・土地勘が付きやすい
・購入顧客数が多い
・金融機関が多い
etc
やはり遠方よりも近場の方が何かと利があります。

不動産投資で危険といわれるもの
それは低利回り新築アパートの不動産投資です
（相続対策などの節税の場合は除きます）

基本的な考え方ですが、不動産投資で重要なのは
１、出口戦略（売却の想定）
２、購入物件でのキャッシュフローの確保
簡単にはこの2点です。

最近流行っている、地方都市を含めた新築アパートは上記の2点をなかなかクリア出来ず危険な場合があります。

そもそも新築アパートは相続税対策としては効果が高いですが長期保有しないと元は取りづらい投資です。
例えば新築時1億円の物件が5年後には8000万円位なってしまうことも少なくありません。
これは家賃の下落に伴う値下がりになります。
つまり1、出口戦略が見えづらくなってしまいます。

また利回りは最低でも7.5％～８％はないとキャッシュフローが出なくなってしまいます。（融資金利が1.5％前後の場合）
よく相談されるのが物件の利回りが6.5～7.0％で融資金利が2.5％　これだとイールドギャップが４％ちょっとになってしますので直ぐに賃貸経営が破たんしてしまいます。

以上の理由から危険な不動産投資の可能性が高くなるのです。

答えは「融通が利かない」ためです。
組織が大きいので仕方がないと言えばそれまでなのですが、買主、売主ともに一般のエンドユーザー様にはメリットは殆どありません。
※上記は個人的な意見ですので、問題の取引も多くあります。

取引における融通が利かない点（一部例外有）
・融資は基本的に自主が多い
・仲介手数料の調整が利かないので、あと少しの価格交渉時などに障害となる
・両手取引にこだわる為情報がクローズされる
・上記の為、基本的に業者への販売が先行される
・契約時の手付金は基本5％が必要