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住み替えとひとことで言っても、「賃貸物件からマイホームの購入」の方もいれば、「自宅を売却して新しい物件を購入する」という方もいらっしゃると思います。

また、住み替えたい理由についても、人それぞれで次のように分かれると思います。

転勤、出産、子どもの進学、子どもの独立、シニアライフへの転換、ペットの同居などのライフスタイルの変化、間取りや使い勝手への不満、老朽化、ご近所トラブルなどの家や周辺環境への不満や住宅ローンの支払いが困難になったなど様々だと思います。

例えば転勤には色々あると思いますが、今の家に戻れる時期が決まっている場合と決まっていない場合で選択肢の幅も変わってきます。

今の家に戻れる時期が決まっている場合には、転勤中だけ賃貸に出すという選択肢も出てきます。

一方、転勤の期間は決まっているけど、今の家は売ってしまいたいと思っている方や、転勤後の先が見えず、今の家を手放したいと思っている方には売却か買取があります。

「買い替え」の場合、よほどの資金的な余裕がない限りは、「売り先行」が正攻法となります。

住宅ローンの支払いが困難になった場合の住み替えの場合、住み替えをご検討の方の中には、「住宅ローンが支払えなくなった」という方も多くいらっしゃいます。

この場合は、一般的に「持ち家を売却して住み替える」ということになりますが、「ローンの残っている家が売れるの？」と心配される方が大半です。

住宅ローンが残っている家の売却には、「任意売却」という方法があります。

適用されるには諸条件がありますが、新生活のための預貯金をできるだけ切り崩さずに売却するなら、「任意売却」がおススメです。

通常、ローンが残っている不動産を売却する時は、抵当権の関係上、残債を完済しなくてはなりません。

残債以上の値段でその物件を売り、ローンを完済する。
残債より安い金額で売る場合は、売却金額では返済しきれない残債を、預貯金を切り崩すなどして用意する。
どちらも現実的にはちょっと厳しいとゆう場合に「任意売却」とゆう方法があります。

「任意売却」とは、物件を売却しても残債が完済できない場合に「ローンの残債よりも安い金額で物件を売っても良い」と銀行などの債権者から承諾をもらって売却するという売却方法です。

住宅ローンの支払いが滞る理由は様々ですが、例えば債務者の年収がリストラや転職で減るなどして、今まで通りにローンの返済ができなくなり、このあと滞納が続いたら、債権者は「競売」という方法で物件を売り、融資額の回収にあたります。

ところが、競売だと売却できる値段が市場価格の50～70％ほどになってしまい、債権者にとってメリットはありません。
債権者は「任意売却」を許可し、できるだけ市場価格に近い値段での売却を目指し、残ったローンについても債務者に無理のない金額に見直すなどして、確実に融資額を回収できる方向にするといったものです。

任意売却を希望する場合もお任せ下さい。

■任意売却が認められないケース■
任意売却の申し出は、すべて認められるわけではありません。

任意売却とはローンの返済が既に滞っていたり、今後支払い能力がなくなることが確実と思われたりする場合に認められます。

債務者に十分な支払い能力があると判断される場合には、任意売却は認められません。