いつでもどんな状況でも、直ぐに任意売却の手続きに入る事が出来る訳ではありません。
では、どのような状況であれば任意売却が可能になるのか、これらを明らかにする為には、競売の流れに沿って順に説明する必要があります。

住宅ローンの滞納が3～5ケ月続いてしまうと、債権者から“期限の利益の喪失”という書面が届きます。これにより債務者は分割返済の権利を失い、一括弁済を迫られる事になります。
この時点から、任意売却の手続きが可能となります。

一括弁済に応じられない事が分かると、債権者はすぐさま代位弁済の手続きに入ります。
債権者から保証会社に債権が移り、さらに債権回収会社(サービサー)へと業務が委託されます。サービサーは不動産を売却し債権を回収する為、法的手段に打って出ます。これがいわゆる競売の申立です。

その後、裁判所から正式に競売開始決定通知が届き、現状調査の為に執行官や不動産鑑定士による自宅調査も行われます。裁判所内に情報が掲示されると、入札日程や売却基準価格が記された期間入札決定通知が届きます。さらに、競売が公告され、新聞・ネット等で競売物件として詳細情報が流出する事になります。

期間入札が開始されると、物件の買付けを希望する不動産業者や投資家等の目に留まり、入札希望者による札入れが行われます。開札日を経て落札されると、買受人の確定となります。
この段階になると、任意売却の手続きは手遅れです。

つまり、任意売却の手続きが可能になるのは、代位弁済(滞納が3～5ケ月)の時点からであり、任意売却での解決が可能な期間のタイムリミットは、競売の開札日前日まで(代位弁済からおよそ6ケ月程度)という事になります。